El escenario económico europeo está experimentando un cambio de rumbo significativo, impulsado por la necesidad de fortalecer su seguridad y estabilidad fiscal. 

La ruptura en la relación entre Estados Unidos y Ucrania, que llevó a la suspensión de la ayuda militar estadounidense, ha forzado a los líderes europeos a repensar su estrategia económica y financiera. En respuesta, Alemania y la Unión Europea han anunciado planes de gasto sin precedentes, que podrían redefinir las reglas fiscales y abrir nuevas oportunidades de inversión en la región.

Según el informe Europe’s Fiscal Moment, elaborado por UBS, uno de los mayores bancos de inversión y gestión de patrimonio a nivel mundial, la incertidumbre geopolítica ha llevado a los gobiernos europeos a impulsar políticas de gasto expansivas, financiadas a través de mayores déficits públicos. Este nuevo enfoque busca fortalecer la seguridad del continente, pero también tiene implicaciones económicas de largo alcance.

Alemania, la economía más grande de Europa, ha dado el primer paso con una reforma que permitiría aumentar el gasto en defensa más allá del 1% del PIB sin afectar los límites de endeudamiento existentes. Este movimiento marca un giro en la política fiscal del país, que históricamente ha mantenido una postura conservadora en materia de deuda pública.

El gobierno alemán ha propuesto la creación de un fondo especial de 500,000 millones de euros (unos US$541,500 millones), destinado a infraestructura y defensa, lo que generaría un estímulo adicional del 1% del PIB anual durante la próxima década. Además, se espera que el gasto en defensa alcance los 85,000 millones de euros (US$92,000 millones, aproximadamente) en 2025, representando un incremento del 20% con respecto al año anterior.

Sobre esta situación, César Addario Soljancic, vicepresidente de EXOR Estructuradores Financieros, destacó que  Europa está en un punto de inflexión en su política económica. “El aumento del gasto público puede ser un catalizador para la recuperación, pero también podría generar desequilibrios fiscales si no se gestiona con prudencia. Alemania, con su sólido perfil crediticio, tiene margen para absorber este gasto sin perder su calificación AAA, pero el reto será encontrar un equilibrio entre crecimiento y sostenibilidad fiscal”, agregó.

Mayor gasto en defensa 

El gasto en defensa se ha convertido en una prioridad para la región, con la Unión Europea proponiendo un plan de hasta 800,000 millones de euros (poco más de US$866,000 millones) para fortalecer su seguridad. Este programa incluye 150,000 millones de euros (US$162,500 millones) en préstamos para los Estados miembros y una flexibilización de las reglas fiscales para permitir un mayor endeudamiento.

Sin embargo, algunos países como Francia, que ya enfrenta un déficit fiscal superior al 5% del PIB, podrían encontrar dificultades para financiar este aumento del gasto sin afectar su calificación crediticia.

“El incremento en el gasto en defensa no solo responde a necesidades estratégicas, sino que también tiene un componente económico clave. La industria de defensa europea podría verse beneficiada en el mediano plazo, generando empleos y fortaleciendo la autonomía del bloque en sectores clave”, señala Addario Soljancic.

Entre las empresas más beneficiadas se encuentran Rheinmetall (Alemania), que ha registrado un aumento del 34% en el valor de sus acciones en lo que va del año, y Thales (Francia), que ha experimentado un crecimiento del 27% en el mismo período.

El rol del Banco Central Europeo

A pesar de los cambios en la política fiscal, el Banco Central Europeo (BCE) mantiene una postura cautelosa en materia de tasas de interés. Se espera que reduzca las tasas al 2% en junio, en respuesta a la desaceleración económica y la disminución de presiones inflacionarias.

No obstante, el BCE también debe considerar el impacto de un mayor gasto público, que podría generar presiones inflacionarias a largo plazo. La inflación en la zona euro se ha moderado a 3.1%, pero sigue por encima del objetivo del 2% fijado por la institución.

“El BCE se enfrenta a un dilema complejo. Por un lado, debe estimular el crecimiento y evitar una recesión profunda, pero al mismo tiempo, debe contener los efectos inflacionarios de un mayor gasto público. La clave estará en una política monetaria flexible que permita acompañar este nuevo escenario sin comprometer la estabilidad de precios”, explica Addario Soljancic.

El optimismo sobre el gasto fiscal ha sido bien recibido por los mercados, con el DAX alemán alcanzando máximos históricos y el sector de defensa mostrando un crecimiento acelerado. Sin embargo, persisten riesgos importantes, especialmente si la administración de Donald Trump decide imponer nuevos aranceles a las exportaciones europeas, lo que podría impactar negativamente el crecimiento del bloque.

“Europa tiene una oportunidad única para revitalizar su economía a través de la inversión en infraestructura y defensa, pero la ejecución de estas políticas será clave. La rapidez con la que los fondos sean desplegados y la capacidad de mantener la disciplina fiscal determinarán si este impulso se traduce en un crecimiento sostenible o en nuevos desequilibrios”, concluye Addario Soljancic.

El futuro económico de Europa dependerá de cómo los gobiernos manejen este nuevo ciclo de gasto público. Mientras el optimismo crece en torno a las oportunidades de inversión, la incertidumbre en el entorno internacional sigue siendo un factor determinante en el rumbo de la región.

Desde sus primeros años, el Licenciado Roberto Hernández Valencia, se sintió atraído por disciplinas que le permitieran contribuir al bienestar social y al desarrollo estructural del país. Inicialmente, pensó en la medicina como una opción profesional, pero su vocación por la justicia y el marco jurídico del país lo llevó finalmente a decantarse por el Derecho.

“Siempre tuve una inclinación un tanto humanista. Originalmente quería ser médico, pero creo que mi madre, que en paz descanse, siempre tuvo esa visión y me decía ‘tú deberías estudiar Derecho, deberías estudiar Leyes’”, recuerda Hernández, quien ahora tiene 47 años.

La influencia materna fue determinante, no solo por la orientación que le brindó, sino porque desde pequeño estuvo en contacto con el mundo legal debido al trabajo de su madre en el Órgano Judicial. Sus primeras experiencias indirectas con el Derecho ocurrieron cuando la acompañaba a su lugar de trabajo.

“Recuerdo que, sobre todo en la época del terremoto, los tribunales estaban donde estaba Medicina Legal. El tribunal donde trabajaba mi mamá estaba justo enfrente de la sala de audiencias, y cuando iba a esperarla, me quedaba escuchando las audiencias de materia penal. Ya me llamaba la atención el desenvolvimiento de los abogados”, relata.

Con el tiempo, esta curiosidad se convirtió en una vocación firme que lo llevó a estudiar Derecho.

El reto de la transición académica a la práctica

Una vez dentro de la universidad, Hernández se enfrentó a uno de los desafíos más comunes para los abogados en formación: la desconexión entre la enseñanza teórica y la realidad del ejercicio profesional.

“Cuando nos forman, nos forman de una manera demasiado académica y poco práctica. Luego, cuando nos enfrentamos a la vida jurídica, nos damos cuenta de que lo que aprendimos en la universidad es apenas un 20% de todo lo que el mundo del Derecho implica”, explica.

Esta brecha entre teoría y práctica llevó a Hernández a complementar su educación con una intensa formación autodidacta. Además, tuvo la fortuna de contar con mentores que le ayudaron a comprender mejor la aplicación real del Derecho en diferentes ámbitos. Sin embargo, reconoce que no todos los abogados en formación tienen esa oportunidad.

“No todos tienen la posibilidad de encontrar a alguien que los guíe en el Derecho, y es parte de lo que tratamos de hacer ahora en nuestra firma: apoyar a los jóvenes profesionales para que puedan tener una mejor formación práctica”, añade.

Esta visión sobre la educación y la formación profesional lo ha llevado a diseñar un modelo de trabajo en el que se complementa la enseñanza universitaria con una capacitación en el entorno real del ejercicio legal.

De abogado in-house a líder de su propia firma

Antes de fundar HOMINID Abogados, en 2018, Hernández trabajó en diversas empresas y sectores, lo que le permitió ampliar su perspectiva sobre el Derecho Corporativo e Inmobiliario.

“Creo que mi principal influencia han sido los empresarios. Tener la oportunidad de conocer a diferentes empresarios de distintos sectores me permitió aprender de sus fortalezas y errores, entender qué estrategias funcionan y cuáles no”, señala.

Durante estos años, identificó que en el sector inmobiliario existían muchas deficiencias en términos de asesoría jurídica. Observó que la mayoría de los proyectos utilizaban modelos de negocio genéricos sin adaptarlos a las necesidades específicas del mercado.

“Muchos negocios inmobiliarios han sido un ‘copiar y pegar’ de modelos que no necesariamente se ajustan a cada caso. Nosotros queríamos cambiar eso y diseñar estructuras que realmente funcionaran para cada proyecto”, comenta.

Fue en este punto donde tomó la decisión de fundar su propia firma, junto con su socia.

El desafío de liderar un despacho legal

Una de las principales diferencias entre ser abogado in-house y dirigir su propia firma radica en el nivel de responsabilidad asumida.

“Cuando eres abogado in-house, eres parte de un equipo, pero cuando diriges tu propia firma, todo recae en ti. La responsabilidad es completamente diferente”, explica Hernández.

Además, reconoce que liderar un equipo de abogados implica desarrollar habilidades más allá del Derecho.

“Iniciamos con cinco personas y ahora somos 24. Mi mayor aprendizaje ha sido desarrollar habilidades de liderazgo para gestionar un equipo fuerte y comprometido”, añade.

Participación en fusiones y adquisiciones

Uno de los aspectos clave de su trayectoria ha sido su participación en procesos de fusiones y adquisiciones. Hernández destaca que estos procesos conllevan múltiples desafíos, especialmente por los tiempos y la burocracia gubernamental.

“El problema en cualquier adquisición es que las entidades gubernamentales nunca se adecuan al ritmo del negocio. Nosotros fijamos fechas, pero siempre hay retrasos administrativos que pueden afectar una transacción”, explica.

Para Hernández, la clave en estos procesos es la anticipación y la planificación estratégica.

“Uno va creando un programa con tiempos estimados, pero siempre hay factores externos que pueden generar retrasos. Lo importante es contar con un plan de contingencia y estar en constante comunicación con las partes involucradas”, comenta.

La evolución de su enfoque profesional

A lo largo de los años, Hernández ha evolucionado de ser un abogado especializado en derecho corporativo a convertirse en un empresario legal.

“Cuando estuve empleado, siempre procuré aprender más y ser muy académico en la docencia. Sin embargo, al liderar un equipo, el aprendizaje se ha centrado en el liderazgo y la gestión empresarial”, explica.

Parte de esta evolución ha implicado también la adaptación a las nuevas tecnologías. En su firma, han integrado herramientas digitales para mejorar la eficiencia y la transparencia en sus procesos.

“Hemos implementado software de seguimiento de casos y herramientas de inteligencia artificial para optimizar tiempos y mejorar la experiencia de nuestros clientes”, señala.

Planes a futuro

Actualmente, HOMINID Abogados tiene ambiciosos planes de expansión.

“Estamos trabajando en nuestra apertura en Guatemala y esperamos consolidar operaciones en el primer semestre del año. Además, estamos lanzando un podcast enfocado en temas empresariales, con el objetivo de compartir nuestro conocimiento con un público más amplio”, revela Hernández.

Para él, el futuro del Derecho no solo depende del conocimiento técnico, sino también de la capacidad de adaptación y liderazgo.

Señala que el derecho inmobiliario seguirá evolucionando en la medida en que el mercado se vuelva más sofisticado y demandante. Algunas áreas clave en los próximos años serán:

• Desarrollo de proyectos sostenibles: La normativa ambiental y los requisitos para certificaciones ecológicas serán cada vez más relevantes. Los proyectos inmobiliarios deberán alinearse con estándares internacionales de sostenibilidad.
• Digitalización y blockchain en transacciones inmobiliarias: La adopción de contratos inteligentes y la tokenización de activos facilitarán procesos de compraventa y financiamiento, reduciendo tiempos y costos de transacción.
• Reforma de regulaciones obsoletas: Es necesario modernizar ciertas normativas que limitan el crecimiento del sector. Aspectos como la propiedad horizontal, los tiempos de aprobación de permisos y la estructuración de fideicomisos requieren ajustes que permitan mayor agilidad en la ejecución de proyectos.
• Mayor integración con mercados internacionales: La apertura de nuevas oportunidades de inversión extranjera exigirá modelos jurídicos más robustos y eficientes que faciliten la entrada de capitales sin aumentar riesgos legales.

El reto para los abogados especializados en derecho inmobiliario será mantenerse actualizados, entender las dinámicas del mercado y proponer soluciones innovadoras que permitan el desarrollo del sector sin comprometer la seguridad jurídica.

“Desde el primer día concebimos nuestra firma como un proyecto colectivo, no individual. Nuestra meta es que HOMINID trascienda en el tiempo y continúe brindando soluciones innovadoras en el sector legal”, concluye.

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“La estabilidad jurídica es clave para el crecimiento del sector inmobiliario”

La visión estratégica del Licenciado Roberto Hernández Valencia sobre el derecho inmobiliario en El Salvador se resume en estas preguntas clave en donde aborda desafíos, tendencias y oportunidades en el sector. Sus respuestas reflejan la importancia de una asesoría legal integral, la necesidad de modernizar regulaciones y la evolución de modelos de inversión que podrían transformar la industria inmobiliaria en el país.

En el contexto actual, ¿cuáles considera que son los principales desafíos legales en el sector inmobiliario en El Salvador?

Uno de los desafíos más grandes es la falta de actualización en el marco jurídico. Si bien se han dado avances en la atracción de inversión, muchas de las normativas que regulan el desarrollo inmobiliario fueron creadas hace décadas y no contemplan los modelos de negocio actuales ni las necesidades del sector. Esto genera incertidumbre para los inversionistas, ya que hay vacíos legales que pueden afectar la ejecución de proyectos.

Otro reto importante es la gestión de permisos y aprobaciones. En muchos casos, los tiempos administrativos son impredecibles porque las instituciones gubernamentales no tienen procesos optimizados para la velocidad con la que se mueve el sector inmobiliario. Nos encontramos con proyectos que pueden quedar estancados durante meses por una sola resolución que depende de la firma de un funcionario que revisa documentos una vez al mes. Esto representa costos adicionales y riesgos financieros para los desarrolladores.

¿Cómo ha evolucionado la demanda del derecho inmobiliario y qué tendencias legales están surgiendo en el sector?

La demanda de servicios legales en el sector inmobiliario ha evolucionado significativamente en los últimos años. Antes, el enfoque era más transaccional: la redacción de contratos, la formalización de escrituras y la estructuración de fideicomisos. Hoy en día, el derecho inmobiliario requiere una visión más estratégica e interdisciplinaria.

Una tendencia clave es la necesidad de modelos de negocio más flexibles y adaptativos. Vemos un crecimiento en el desarrollo de ofi-bodegas, espacios mixtos de uso comercial y residencial, y proyectos inmobiliarios con financiamiento estructurado. Esto requiere estructuras jurídicas más avanzadas que incluyan fusiones, adquisiciones, coinversiones y figuras como las titularizaciones inmobiliarias.

Otro aspecto relevante es la tokenización de activos inmobiliarios, que está cobrando fuerza en la región. Si bien aún no hay un marco regulatorio consolidado en El Salvador para estos modelos, la tecnología blockchain y los contratos inteligentes podrían transformar la manera en que se comercializan y financian proyectos inmobiliarios en el futuro.”

¿Cuáles son los errores más comunes que cometen los desarrolladores inmobiliarios desde el punto de vista legal?

 Uno de los errores más recurrentes es no estructurar adecuadamente el modelo jurídico desde el inicio. En muchas ocasiones, los desarrolladores empiezan con la compra de terrenos y la obtención de permisos sin definir correctamente las figuras legales que van a utilizar. Esto puede generar problemas con la gestión de propiedad horizontal, regímenes de condominio, o incluso con la distribución de responsabilidades entre inversionistas y socios comerciales.

Otro error común es no prever los tiempos administrativos para la aprobación de permisos. Muchas veces, los desarrolladores establecen cronogramas de construcción sin considerar que algunas licencias pueden tardar más de lo esperado. Esto puede afectar la entrega del proyecto y generar conflictos con clientes y proveedores.

También es frecuente ver desarrolladores que no realizan una due diligence (debida diligencia) completa al adquirir terrenos. Hemos visto casos en los que se adquiere una propiedad sin verificar adecuadamente su situación registral, fiscal o ambiental, lo que después se traduce en retrasos y problemas legales que podrían haberse evitado desde el inicio.”

¿Cómo impacta la estabilidad jurídica en la atracción de inversión inmobiliaria en el país?

La estabilidad jurídica es uno de los principales factores que los inversionistas evalúan antes de desarrollar proyectos inmobiliarios en cualquier país. Un marco normativo claro y predecible genera confianza y permite estructurar inversiones de largo plazo con menor riesgo.

En El Salvador, hemos visto avances en términos de incentivos para la inversión, pero sigue existiendo una brecha en la aplicación práctica de las normativas. Hay inversionistas interesados en traer capital, pero encuentran incertidumbre en la regulación de propiedad horizontal, en la obtención de permisos ambientales y en la interpretación de ciertas normativas municipales que varían según la jurisdicción.

Además, el acceso a financiamiento y la seguridad jurídica en los contratos son aspectos clave. Si los inversionistas no tienen garantías claras sobre la ejecución de sus derechos en caso de incumplimientos o conflictos, eso desincentiva la inversión. Es por eso que, desde el derecho inmobiliario, es fundamental trabajar en modelos contractuales que protejan a las partes y mitiguen riesgos.

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HOMINID Abogados: Innovación y excelencia en el derecho inmobiliario

El sector inmobiliario en El Salvador ha experimentado una transformación significativa en los últimos años, impulsado por un dinamismo constante y el interés creciente de inversionistas nacionales e internacionales. En este contexto, la firma HOMINID Abogados se ha consolidado como uno de los principales referentes en asesoría legal para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, gracias a su enfoque especializado y su profundo conocimiento del marco normativo aplicable.

Desde su fundación, en 2018, HOMINID Abogados ha apostado por una visión integral que va más allá de la simple asesoría jurídica. Su trabajo involucra el acompañamiento en todas las etapas del desarrollo de un proyecto inmobiliario, desde la compra de terrenos hasta la comercialización de los inmuebles.

“El primer factor clave para nuestro posicionamiento ha sido el conocimiento del derecho. Nos hemos formado en múltiples áreas regulatorias, desde el Código Civil hasta leyes específicas de urbanización, propiedad inmobiliaria y lineamientos de construcción”, explica el Licenciado Roberto Hernández Valencia, socio director de la firma.

Un enfoque integral en derecho inmobiliario

Lo que diferencia a HOMINID Abogados es su capacidad para integrar aspectos jurídicos con una visión empresarial en cada uno de los proyectos que asesoran. A diferencia de otros despachos que se limitan a ofrecer asistencia en la formalización de contratos o trámites administrativos, HOMINID participa activamente en la planificación y ejecución de los proyectos inmobiliarios, asegurando que cada uno de sus clientes cuente con una estructura legal sólida desde el inicio.

“Nuestra labor no se limita a redactar contratos o revisar documentos. Participamos en cada fase del desarrollo del proyecto, asesorando a los inversionistas desde la identificación del terreno hasta la negociación de contratos de construcción y, finalmente, la comercialización del inmueble”, explica Hernández.

Este nivel de involucramiento permite que los clientes cuenten con una asesoría preventiva y estratégica que minimiza riesgos y optimiza los tiempos de ejecución de los proyectos.

“En derecho inmobiliario, los problemas legales no surgen únicamente en la etapa final, sino desde el momento en que se define la estructura del negocio. Un error en la planificación inicial puede derivar en complicaciones que retrasen o incluso paralicen un desarrollo inmobiliario”, señala el abogado.

El crecimiento acelerado de la firma

La firma ha experimentado un crecimiento constante, tanto en su equipo de profesionales como en la complejidad y escala de los proyectos que asesoran. “Iniciamos con cinco personas, pero nos preparamos y fortalecimos el equipo para que cuando llegaran negocios grandes, estuviéramos listos para afrontarlos”, comenta Hernández.

Actualmente, la firma cuenta con 24 abogados especializados en diferentes ramas del derecho, lo que les permite ofrecer un servicio integral a sus clientes.

“Nos hemos expandido de manera controlada, asegurándonos de mantener la calidad y la especialización de nuestro equipo. En nuestra firma, la capacitación y la actualización constante son pilares fundamentales”, añade.

Proyectos emblemáticos y experiencia en el sector

Uno de los proyectos más significativos en los que ha trabajado HOMINID Abogados es el desarrollo del Hotel Hyatt, en el cual participaron desde la compra del terreno hasta la apertura del hotel.

“Ese proyecto ha sido uno de los más emblemáticos para nuestra firma. Mi esposa dice que fue mi segunda esposa, porque lo abracé personalmente desde el primer día hasta su inauguración. Incluso, seguimos siendo los abogados de cabecera del hotel”, recuerda Hernández.

El proyecto enfrentó múltiples desafíos, incluida la pandemia, que afectó los plazos de apertura y obligó a los desarrolladores a adaptarse rápidamente a una nueva realidad del mercado.

“La industria hotelera es altamente especializada y requiere un profundo conocimiento del marco regulatorio y de las normativas internacionales aplicables. Son pocos los abogados en el país que han trabajado en proyectos de esta magnitud, y para nosotros fue una experiencia que nos permitió desarrollar un expertise único en este segmento”, comenta Hernández.

Además de este proyecto, la firma ha trabajado en el desarrollo de Ofi Bodegas, una tendencia en crecimiento en el país.

“Las Ofi Bodegas son un modelo de negocio que nació en Guatemala y ha ido ganando popularidad en El Salvador. Se trata de proyectos que combinan espacios de oficinas con áreas de almacenamiento y logística, lo que permite a las empresas optimizar su operación en un solo lugar”, explica Hernández.

Asimismo, HOMINID ha participado en desarrollos residenciales, enfrentando retos regulatorios y administrativos que han requerido estrategias innovadoras para garantizar el éxito de los proyectos.

Desafíos del sector inmobiliario en El Salvador

Uno de los principales retos que enfrenta el sector inmobiliario en el país es la falta de actualización en el marco normativo y la burocracia en la obtención de permisos y autorizaciones.

“El problema no es solo la normativa desactualizada, sino que las instituciones gubernamentales no han evolucionado al ritmo del mercado. Muchas veces, una resolución administrativa puede tardar meses en ser aprobada, afectando la viabilidad comercial de un proyecto”, señala Hernández.

Este tipo de retrasos genera costos adicionales y pone en riesgo la rentabilidad de las inversiones.

“Tuvimos un proyecto en el que logramos cerrar todo en tiempo récord desde el punto de vista jurídico, pero una municipalidad tardó más de tres meses en emitir una resolución clave. Eso hizo que el lanzamiento comercial del proyecto se retrasara significativamente”, explica el abogado.

Para minimizar estos riesgos, HOMINID Abogados trabaja de la mano con las autoridades y mantiene una comunicación constante con los clientes para anticiparse a posibles obstáculos.

Innovación y tecnología en la firma

Conscientes de que la tecnología juega un papel fundamental en la optimización de procesos legales, HOMINID Abogados ha integrado herramientas digitales para mejorar la eficiencia y la transparencia en la gestión de los casos.

“Hemos invertido en un software de seguimiento de casos que nos permite transparentar el proceso con nuestros clientes. Además, estamos explorando el uso de inteligencia artificial para agilizar tareas repetitivas como la traducción de documentos y la elaboración de resúmenes de reuniones”, comenta Hernández.

La firma también ha apostado por la virtualidad y el trabajo remoto, facilitando la comunicación con clientes y optimizando el tiempo de los abogados.

Fusiones y adquisiciones en el sector inmobiliario

Otro aspecto diferenciador de HOMINID Abogados es su experiencia en fusiones y adquisiciones aplicadas al sector inmobiliario.

“Muchas veces, la etapa inicial de un proyecto inmobiliario implica la unión de varias empresas o inversionistas. Nosotros diseñamos modelos que permiten estructurar estas asociaciones de manera eficiente y segura”, explica Hernández.

Además, la firma ha incursionado en modelos innovadores como la tokenización y la titularización de activos inmobiliarios, abriendo nuevas posibilidades para la inversión en bienes raíces en el país.

“Estamos explorando mecanismos que permitan atraer inversión extranjera y brindar opciones más flexibles a los inversionistas locales. La tokenización de activos es una tendencia en crecimiento a nivel global y creemos que en El Salvador tiene un gran potencial”, señala el abogado.

Planes de expansión y visión a futuro

De cara al futuro, HOMINID Abogados tiene planes de expansión regional.

“Estamos trabajando en nuestra apertura en Guatemala y esperamos consolidar operaciones en el primer semestre del año. Queremos llevar nuestra experiencia en derecho inmobiliario a otros mercados y fortalecer nuestra presencia en Centroamérica”, comenta Hernández.

Además, la firma está apostando por la creación de contenido educativo y la divulgación de conocimientos a través de nuevas plataformas.

“Estamos lanzando un podcast enfocado en temas empresariales y legales, con el objetivo de compartir nuestro conocimiento con un público más amplio. Creemos que el acceso a información clara y precisa es clave para el desarrollo del sector”, concluye.

Con una visión clara y un equipo altamente capacitado, HOMINID Abogados continúa consolidándose como un referente en el derecho inmobiliario en El Salvador, apostando por la especialización, la innovación y el acompañamiento estratégico a sus clientes.

Aún hoy en día existe cierta confusión frente a las manifestaciones de las potestades autorizatorias y sancionatorias, lo que incide en la correcta determinación de los requisitos de legalidad a los que están sujetas las decisiones administrativas.

Las municipalidades pueden otorgar permisos o autorizaciones a los particulares, pueden sancionarlos ante el cometimiento de infracciones administrativas y están habilitadas para administrar los tributos que por ley u ordenanza se establecen a su favor [según se trate de impuestos, tasas o contribuciones especiales] a cargo de los contribuyentes; potestades todas que deben sujetarse a los términos y a los límites previstos en el ordenamiento jurídico para evitar su anulación, y sobre todo ser ejercidas con respeto de los derechos de los ciudadanos. 

En este sentido, es esencial para operadores y para usuarios identificar con claridad las diferencias entre ellas y cómo se interrelacionan estas potestades en las diversas relaciones con la municipalidad.

Los permisos son producto de una técnica administrativa por la cual, previo a que la autoridad constate que el particular cumple los requisitos legales establecidos, se le habilita para que realice una actividad que forma parte del ámbito privado, cuyo control, regulación y/o supervisión es competencia de una Municipalidad. Mientras que la potestad sancionadora solo procede cuando un particular comete una conducta que el legislador ha calificado expresa y previamente como infracción, siguiendo el debido procedimiento para, en su caso, imponer la sanción que corresponde. Por tratarse de la forma de intervención estatal más gravosa, la potestad sancionadora está sujeta a principios y reglas que no aplican a otras potestades de la municipalidad; por ejemplo, la configuración del tipo infractor y la sanción no puede realizarse autónomamente en una ordenanza, porque está reservada a la ley en sentido formal.

Aún hoy en día existe cierta confusión frente a las manifestaciones de las potestades autorizatorias y sancionatorias, lo que incide en la correcta determinación de los requisitos de legalidad a los que están sujetas las decisiones administrativas. Así, el cierre de un negocio o establecimiento, bien puede ser producto de la potestad autorizatoria que lleva imbíbita la supervisión municipal de que la actividad autorizada se ejerza durante toda la vigencia del permiso cumpliendo todos los requisitos que se requirieron para otorgarse; de manera que, en caso contrario, corresponde exigir al particular el cese de tal actividad hasta de manera forzosa. O, bien, el cierre de un establecimiento puede preverse como una sanción administrativa por el cometimiento de una infracción. 

Este tema ha sido objeto de interesantes debates en la jurisdicción contencioso-administrativa para determinar, por ejemplo, cuál es el debido procedimiento administrativo a seguir. En este sentido, las sentencias del 27/VI/2024 emitida por el Juzgado Tercero de lo Contencioso Administrativo de San Salvador [con sede en el distrito de San Salvador, municipio de San Salvador] en el proceso con Ref. 00108-22-ST-COPA-3CO, y del 2/VIII/2024 emitida por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo de San Miguel [con sede en el distrito de San Miguel, municipio de San Miguel Centro], en el proceso con Ref. 00011-24-SM-COPA-CO; cuya lectura recomendamos.

Por su parte, la tributación, aunque es un acto de gravamen para el particular, no tiene por finalidad imponer un castigo por la puesta en peligro o daño de un bien jurídico protegido, ni disuadir a que no se cometan ciertas conductas, como en el caso de la sanción administrativa. Aquélla, más bien, se afinca en el deber de todo ciudadano de contribuir a los gastos del gobierno local [impuestos] en proporción a su capacidad contributiva; de pagar por el beneficio o servicio [contraprestación] directo y personal recibido por el contribuyente de parte de la Municipalidad [que solo ésta puede brindar, tasas] o de pagar por la probable obtención de un beneficio o de un aumento de valor en los bienes del contribuyente [contribuciones especiales]. Pero, aunque es una potestad diferente a la sancionatoria, las facultades de la Municipalidad, verbigracia, la fiscalización y la liquidación tributaria oficiosa también requieren la observancia de un debido procedimiento previo, sin el cual la decisión será nula de pleno derecho.

A este respecto, conviene resaltar que en la sentencia del 16/XII/2024 en el proceso con Ref. 206-2008 la Sala de lo Contencioso Administrativo explica que existe la determinación tributaria simplificada, sin declaración del sujeto pasivo, sobre la base del art. 108 de la Ley General Tributaria Municipal, LGTM; siendo trascendental comprender que tal modalidad solo aplica a las tasas municipales de verificación instantánea y de cuota fija frente a la cual el contribuyente goza de certeza absoluta sobre el importe a pagar, como es el caso de la emisión de una licencia para la utilización de bienes demaniales municipales o para la obtención de una certificación de partida de nacimiento; más no aplica al resto de tasas que, previo a su liquidación oficiosa, debe tramitarse el procedimiento previsto en los arts. 82 y 106 de la LGTM. 

Es más, en dicha sentencia se indica que los casos que se sujetan al mecanismo de determinación tributaria simplificada son, por ejemplo, la solicitud y pago inmediato de los servicios consignados en el art. 131 inciso 1º de la LGTM, consistente en “auténticas de firmas, emisión de certificaciones y constancias, guías, documentos privados, licencias, matrículas, permisos, matrimonios, testimonios de títulos de propiedad, transacciones de ganado y otros servicios de similar naturaleza que presta el Municipio, sí como otras actividad que requieren control y autorización municipal para su funcionamiento”. De ahí que sería un error trasladar de manera irreflexiva y generalizada la modalidad de determinación tributaria simplificada a cualquier tasa municipal; y, peor aún, a un impuesto o contribución especial sobre los cuales no hay excepción.

Con tales antecedentes resulta importante destacar que, a partir del año 2024, las Municipalidades resultantes de la reestructuración han emitido reformas o nuevas ordenanzas para regular, en principio, aspectos propios de la técnica autorizatoria, pero con un alto impacto a nivel tributario y con consecuencias sancionatorias; siendo esto una muestra de la interrelación que en la práctica existe entre las facultades que nos conciernen. Ejemplo de ello es la Ordenanza Reguladora para la Emisión de la Licencia para Funcionamiento para Actividades de Servicios, Comercio e Industria, en el Municipio de San Salvador Centro, publicada en el Diario Oficial No. 245, Tomo No. 44, del 23/XII/2024.

Esta ordenanza establece que ciertas actividades y establecimientos están sujetos a la obtención previa de licencias para su ejercicio o funcionamiento, entre ellos, los clubes nocturnos, discotecas, gasolineras, cines, supermercados, restaurantes y comedores, talleres, veterinarias, tiendas de conveniencia, gimnasios entre otros, cuyo giro se considera de impacto a la convivencia ciudadana, incluyendo el servicio de alojamiento temporal que comprende a los hospedajes, frente a lo que cabe analizar su aplicación al servicio que conocemos como alojamiento temporal o Airbnb. 

Dicha normativa, además, plantea la obligatoriedad de obtener una Licencia Temporal por Apertura de establecimiento a cambio de una tasa, previa precalificación [servicio también remunerado], que procede no solo si el establecimiento ha iniciado sus actividades, sino también para el caso en que no se cuente con calificación de lugar o cuando nunca se haya tramitado tal permiso o cuando no está inscrito en los registros tributarios municipales, entre otros supuestos.

De hecho, entre los requisitos para obtener el permiso en cuestión, figura el encontrarse solvente con el Municipio en todas las obligaciones tributarias formales y sustantivas, y una vez obtenido el permiso es obligación del titular inscribirse en los registros tributarios municipales. Su vigencia es de un año y no está sujeta a renovación, pues luego el titular está obligado a tramitar la Licencia para Funcionamiento, cumpliendo todos los requisitos establecidos, entre ellos, nuevamente, encontrarse solvente con la municipalidad, lo cual también es requerido para su renovación periódica.

Junto con la facultad de otorgar estos permisos, la municipalidad prevé la posibilidad de realizar inspecciones y, en caso de verificar que en el establecimiento se desarrolla una actividad no autorizada por la Municipalidad, procede la revocación de la licencia. Resulta también un aspecto que debe ser analizado a la luz de los principios del derecho administrativo sancionador que en la ordenanza en comento se prevén infracciones y sanciones administrativas, entre ellas, por la renovación extemporánea de licencias, por la no renovación de estas, por omisión de informar cambios sobre el establecimiento, entre otras conductas que dan lugar, según su texto, a la imposición de multas, previo un procedimiento cuya audiencia conferida al particular no se ajusta a la Ley de Procedimientos Administrativos.

Entonces, esta interrelación de potestades ocasiona que un administrado que requiere un permiso, se vea inmediatamente sujeto a aspectos tributarios y, eventualmente sancionatorios, en cuyo caso es elemental contar con el apoyo técnico especializado.

Sin lugar a duda, el trabajo realizado por las autoridades municipales a lo largo del país ha sido arduo pues fue necesario adaptarse a esta nueva realidad, lo cual implicó incluso consolidar la contabilidad de los diversos distritos agrupados en los nuevos municipios.

La vigencia de la Ley Especial para la Reestructuración Municipal en El Salvador trajo consigo muchas expectativas y dudas frecuentes a todos los contribuyentes municipales. Como es sabido los anteriores 262 municipios pasaron a conformar 44 nuevos municipios y estos se subdividen en distritos que se identifican con su nombre histórico. Estas preguntas oscilaban desde los temas formales hasta los sustanciales, como la forma correcta de cumplir con las obligaciones tributarias municipales materiales.

El presente artículo pretende resaltar, desde un punto de vista práctico, aquellos cambios y situaciones que se mantienen invariables a marzo de 2025. 

Sin lugar a dudas, el trabajo realizado por las autoridades municipales a lo largo del país ha sido arduo pues fue necesario adaptarse a esta nueva realidad, lo cual implicó incluso consolidar la contabilidad de los diversos distritos agrupados en los nuevos municipios. 

En ese contexto podemos resaltar los siguientes cambios: 

Homogenización de criterios

Antes de la reestructuración, podían existir hasta 262 criterios para cada tema. Ahora, estos se han reducido significativamente. El distrito líder establece las directrices que deben seguir los diversos distritos que conforman el municipio y por eso hay más predictibilidad del tratamiento que se le dará a cada asunto. Por ejemplo, cada vez más las autoridades municipales están permitiendo la deducción de pasivos de la base imponible del tributo municipal a la actividad económica, esto para que la determinación tributaria respete el derecho de propiedad y sea conforme a la jurisprudencia constitucional y administrativa.  

Se está realizando un esfuerzo para estandarizar las ordenanzas municipales

Es de resaltar que las autoridades municipales están buscando tener una sola ordenanza por tema (rótulos, licencias, etc.) que se aplique en los diferentes distritos que ahora conforman el nuevo municipio. Esto se pretende realizar mediante la ampliación del ámbito territorial de las nuevas ordenanzas para que sean aplicables a todos los distritos que lo conforman.

Ahora bien, lo que deben tener en cuenta los Concejos Municipales es que estos cambios no impliquen un aumento excesivo en la carga tributaria, con el fin de mantenerse en línea con la apuesta al fomento de la inversión que dinamizará la economía.

La denominación de las nuevas autoridades

No debe olvidarse que las nuevas autoridades ahora se denominan diferente y lo adecuado es llamarles por su nombre cuando se dirijan escritos a ellas. Como ejemplo, ya no hay “Alcalde Municipal del Municipio de Nueva Concepción”, sino Alcalde Municipal del Municipio de Chalatenango Centro (es decir, quien agrupó el distrito de Nueva Concepción). Pero valga decir que por el principio de antiformalismo a favor del administrado -art. 3 de la Ley de Procedimientos Administrativos, en adelante LPA-, esto no debe ser un obstáculo para dar trámite a una solicitud, sino que se debe entender que se ha presentado ante el alcalde correspondiente.  

Mejor asesoría jurídica y guía de funcionarios del distrito líder

Ha sido recibido con mucho agrado que los nuevos municipios ahora cuentan con mejor asesoría jurídica que lo que ocurría en el pasado. Esto se debe a que en cada nuevo municipio han servido de guía los funcionarios del distrito que los lidera y que usualmente son quienes cuentan con más experiencia y especialización. A guisa de ejemplo, la experiencia de los asesores legales del distrito de Antiguo Cuscatlán ha permeado de forma muy positiva las decisiones que se toman en los diversos distritos que conforman el Municipio de La Libertad Este.

Por otra parte, podemos resaltar las siguientes constantes:

Impuestos municipales que se mantienen invariables

Los impuestos municipales en general se han mantenido. Las leyes y tarifas de arbitrios que establecen tributos municipales no han sufrido reformas después de la reestructuración municipal. Este dato se extrae de la práctica en los distritos más importantes y se confirma en el hecho que en la base de datos de la Asamblea Legislativa no hay reformas a dichas leyes y tarifas desde 2021. 

Declaraciones de impuestos al igual que se hacía antes de la reestructuración, es decir con formularios por distritos

Las declaraciones de impuestos municipales se presentan esencialmente de la misma forma que en años anteriores, por distritos. Dado que las leyes y tarifas de arbitrios municipales no han sufrido reforma, la base imponible y alícuota también siguen invariables y por ello la declaración sigue siendo igual, teniendo que separar las bases imponibles por distritos. Por lo anterior, se ha observado que en la práctica los formularios de declaración jurada siguen siendo los mismos y solo cambia el logo del nuevo municipio, haciendo alusión al distrito en el que se utilizará dicho formulario.

Separación de sistemas informáticos para gestionar los tributos

Por regla general, los distritos siguen utilizando los sistemas informáticos anteriores para gestionar los tributos. Esto es así porque también tiene una dificultad consolidar dicha información en un solo sistema cuando las alícuotas del tributo pueden ser diferentes y migrar de un sistema al otro puede tener también su complicación.

Sigue siendo aplicable la jurisprudencia dictada por la Sala de lo Constitucional, Sala de lo Contencioso Administrativo, Cámaras y Jueces de lo Contencioso Administrativo

Toda la jurisprudencia constitucional y contencioso administrativo sobre procedimiento para la determinación de impuestos municipales, sobre deducción de pasivos de la base imponible de los tributos municipales, sobre licencias de funcionamiento, sobre la necesaria contraprestación de las tasas municipales, entre otras; sigue siendo aplicable. 

Aplicación de principios LPA como el antiformalismo / redirigir escritos y correspondencia

Finalmente, los principios que informan a la buena administración pública deben seguirse respetando. La nueva estructura de los municipios y cómo estas se reorganicen no debe ser un obstáculo que impida injustificadamente el inicio del procedimiento, su tramitación y su conclusión normal. Un ejemplo básico es redirigir los escritos y correspondencia sin importar en qué distrito se presente, siempre que sea de los que conforman el nuevo municipio.

No existe contradicción respecto a si los municipios cuentan con potestad sancionadora, la poseen y se aplica por el incumplimiento de los ciudadanos a mandatos o prohibiciones que están relacionadas exclusivamente con la gestión municipal.

Fugazmente, aspectos básicos.

El municipio es una unidad política y administrativa dentro del Estado, que tiene un territorio propio. Está organizado según un marco legal que permite la participación de los ciudadanos en la toma de decisiones locales. Tiene la autonomía necesaria para gobernarse a sí mismo y se encarga de gestionar el bienestar de la comunidad, trabajando de manera coordinada con las políticas nacionales para el bienestar general. Para cumplir con estas responsabilidades, el Municipio tiene la independencia suficiente.

Tal consideración, retomada por el legislador en el artículo 2 del Código Municipal, es un desarrollo del artículo 203 de la Constitución, del cual se establece que el municipio es autónomo en lo económico, en lo técnico y en lo administrativo, y se rige por el Código Municipal, el cual, de forma relevante, determina los principios generales para su organización, funcionamiento y ejercicio de las facultades autónomas.

Pero, ¿qué comprende la autonomía municipal?

Por autonomía municipal se entiende la discrecionalidad organizativa de autogobierno, para desarrollar competencias constitucionales y legales. Dicha autonomía municipal no implica una independencia del Estado, pues asimismo la autonomía no es absoluta, sino relativa, de tal manera que nunca dejará de formar parte del Estado.

De hecho, claro está, y probablemente ahora más que en ningún otro momento, las actividades a nivel local pueden estar ligadas a los planes del gobierno central. Y esto, en sí mismo, representa el propósito del legislador constituyente: que los gobiernos municipales sean un instrumento de servicio para las comunidades. Por ejemplo, en situaciones de emergencia como desastres naturales, la autonomía municipal se manifiesta en la capacidad de las autoridades locales para coordinar y aplicar medidas inmediatas de ayuda, pero también debe alinearse con las políticas nacionales de respuesta ante emergencias.

La normativa municipal: Interés en las ordenanzas.

La potestad de normar permitida a las municipalidades deriva del artículo 204 de la Constitución; sin embargo, estas se limitan al marco determinado por la Constitución. Entonces, la especificidad de las ordenanzas deriva de un resultado de una potestad normativa originaria, producida en territorio autónomo, lo que implica que tiene lógica propia y con disposiciones que únicamente son superadas a través de la ley.

En ese orden, las ordenanzas no representan el desarrollo de textos legales, sino opciones locales que deben ceñirse al respeto de límites fijados por la Constitución. En términos prácticos, las ordenanzas establecen vinculaciones entre el gobierno local y los habitantes del municipio. Habida cuenta, las ordenanzas representan el producto de aquella capacidad para autoordenarse y también para aplicarse en un territorio determinado, con relación a temas de interés común, regulando las principales actividades de un municipio.

Ordenanzas y la potestad sancionadora de la municipalidad.

No existe contradicción respecto a si los municipios cuentan con potestad sancionadora, la poseen y se aplica por el incumplimiento de los ciudadanos a mandatos o prohibiciones que están relacionadas exclusivamente con la gestión municipal, misma que puede estar ligada a complementar el bien común local o bien, para darle dinamismo a las decisiones que adopta el ente de representación de una jurisdicción.

No obstante, tal ejercicio sancionador, aunque contenga una particularidad de severidad mínima, debe respetar las garantías del Derecho administrativo sancionador, debiendo tutelar los más llamativos y conocidos principios de tipicidad, culpabilidad, proporcionalidad, prohibición de la retroactividad desfavorable y las garantías de audiencia y de defensa; y por supuesto, la imposibilidad de sancionar en más de dos ocasiones la misma conducta típica.

En tal sentido, para el ejercicio de esta actividad sancionadora por parte de un órgano municipal, será constitucionalmente legítima en la medida en que exista la suficiente cobertura de una ley que le habilite sancionar. De manera que, si la administración municipal dicta una ordenanza en materia sancionadora, debe sujetarse a la regulación esencial que haya predeterminado el legislador, debiendo encontrarse la actuación suficientemente amparada en el texto de la ley. Así lo estableció la Sala de lo Constitucional de la Corte Suprema de Justicia, en sentencia de proceso de Inconstitucionalidad de fecha catorce de diciembre de dos mil catorce, referencia 17-2003. Dicho esto, la potestad sancionadora de las municipalidades es limitada.

Es más, particularmente tal precedente constitucional es de suma relevancia por cuanto la Sala subrayó que la acción sancionadora por parte de las municipalidades esté respaldada por una ley, y que su medida punitiva debe estar dentro del marco de legalidad (vinculación positiva), reforzando la necesidad de que las municipalidades ajusten sus ordenanzas a las disposiciones constitucionales y legales.

Entonces, desde lo enunciado, puede considerarse que, si bien el artículo 126 del Código Municipal establece: “En las ordenanzas municipales pueden establecerse sanciones de multa, clausura y servicios a la comunidad por infracción a sus disposiciones, sin perjuicio de las demás responsabilidades a que hubiere lugar conforme a la ley”, esto debe ser interpretado desde la perspectiva de que no sucede lo mismo con las infracciones a que den lugar tales consecuencias jurídicas.

Tal disyuntiva se resuelve con una interpretación sistemática del artículo 126 precitado y el artículo 4 de la misma norma, que enumera los ámbitos de competencia de los municipios. ¿Podrían entonces, por ejemplo, las municipalidades imponer nuevas infracciones en orden de tránsito con su correspondiente sanción? No, al no estar comprendida específicamente dicha materia dentro de los ámbitos referidos y ser esta una materia reservada por el legislador.

Por lo tanto, solo pueden tipificarse las infracciones a las conductas que contraríen contra el ejercicio de las competencias que otorga dicha ley a las alcaldías en su labor de orden, fomento y protección del bien común local, conforme a los artículos 1 y 4 del Código Municipal. Por tal aspecto, puede predicarse que ninguna ordenanza ni reglamento municipal posee la habilitación de regular hechos que traspasen el marco de competencias ya establecidos, so pena de contrariar la ley y la Constitución.

Estos elementos probablemente traigan a la mente del lector vastas ordenanzas con regulación sancionatoria que se encuentra fuera del ámbito de competencia de un municipio, de ahí que, encuentre importancia que la potestad sancionadora de las municipalidades es limitada y, cuando se contradiga, combatir su oposición mediante los mecanismos legales aplicables.

Consecuentemente, es crucial que las municipalidades, al ejercer su potestad sancionadora, lo hagan de manera responsable, respetando los principios fundamentales del derecho administrativo; como una oportunidad para mejorar la gobernanza local, promoviendo una administración más justa y eficiente para los ciudadanos.