Smart Contracts y arrendamientos inmobiliarios

Escrito por: Franco Sánchez | Partner en Inmobiliario, Tecnología y Corporativo

A partir de la revolución 4.0 y del COVID-19, las empresas, gobiernos y relaciones entre personas cambiaron o cambiarán su forma convencional de hacer negocios, sustituirán sus métodos regulares por recursos tecnológicos, impactando al ejercicio de la profesión de los abogados y notarios, que se ha desarrollado a base de “papel y pluma”.

¿Qué nos espera en los próximos años?

En palabras del reconocido autor Morell Ramos define los contratos inteligentes como: “Smart Contract o contrato inteligente se refiere al uso de código informático para articular, verificar y ejecutar un acuerdo entre las partes. Mientras que un contrato habitual está redactado mediante lenguaje natural, los términos de un contrato inteligente se expresan en código informático, como si de un script se tratara. De ahí que digamos que es software.”. En mi opinión, los contratos inteligentes son protocolos de acción o scripts, creados por computadoras de forma autónoma, en el que las partes se someten a contrato digital o electrónico, ya sea de prestación de servicios o de enajenación de bienes, donde existen cláusulas que pueden ser ejecutadas de forma automática, sin intermediarios, como consecuencia de los incumplimientos de las obligaciones de las partes, y que tiene su fundamento en el blockchain (cadena de bloques), con carácter descentralizado, inmutable y transparente.

La validez jurídica de los Contratos Inteligentes en El Salvador tendrá más respaldo con la firma electrónica y la adecuación de las demás leyes comerciales, civiles y notariales a las tendencias tecnológicas. Sin embargo, es importante destacar que el mercado inmobiliario también estará sujeto a esta revolución, en el área contractual y en la práctica notarial, en tanto, formulamos la pregunta, ¿se ajustarán los contratos inteligentes con las empresas que se dediquen a la comercialización de inmuebles?

Analicemos, en cuanto a la parte contractual privada, ya existen proveedores que brindan servicios en línea de firma electrónica para documentos, con el objetivo de respaldar la aceptación de los acuerdos de las partes, sin embargo, los contratos inteligentes son más que un respaldo, se trata de contratos con cláusulas autoejecutables. En un ejemplo práctico, en un contrato de arrendamiento de inmueble, se puede configurar la obligación de pago del canon mensual en una fecha

determinada, por medio de la vinculación de una tarjeta de crédito o de una billetera digital (“wallet”) donde automáticamente se ejecute el cobro, de esta forma, se garantiza el cumplimiento de las obligaciones con cláusulas inteligentes.

Para los comerciantes individuales o empresas que se dediquen a comercializar inmuebles por medio de arrendamientos, tienen en sus manos la gran oportunidad de empezar a utilizar la tecnología para documentar sus relaciones contractuales, principalmente, si son empresas que celebran contratos de arrendamiento en volúmenes altos, por ejemplo: centros comerciales, complejos habitacionales de apartamentos y condominios, empresas con portafolio de inmuebles propios para arrendamientos comerciales o habitacionales.

Los beneficios de contratar por medio de “Smart Contracts” e incorporar tecnologías de la información son: archivo y resguardo en servidores, consentimiento de las partes respaldado por cadena de bloques y firmas certificadas o digitales, cumplimiento estricto de las cláusulas comerciales del contrato, renovaciones o terminaciones automáticas, cálculo de incrementos al canon de arrendamiento en base a la inflación del país, entre otros, con el propósito que los contratos sean herramientas de negocio, por tanto, el objetivo de los Smart Contracts es ayudar a las partes a articular y clarificar los supuestos tácitos y alineando expectativas de los contratos, brindar una visión general y detallada de las cláusulas complejas y procesos operativos, facilitando la alineación de metas, coordinación y colaboración; lenguaje comprensible, profesional, superando las barreras de la comunicación. Finalmente podemos inferir que agregan valor a la relación, busca evitar disputas por incumplimientos, proyectar claridad y facilidad de comprensión para alcanzar las metas de las partes contractuales.

Es importante evaluar que sucederá con los contratos de arrendamiento cuando se pretendan inscribir en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, ¿cumplirán los Smarts Contracts con las legalidades requeridas por los registros públicos para que sean inscritos como un contrato convencional? En mi opinión, si son contratos privados, las personas que tengan sus firmas certificadas autorizadas según la Ley de la Firma Electrónica, estarán facultadas para contratar por medio de un Smart Contract y que sea objeto de inscripción en el registro correspondiente, independientemente si los firmantes están dentro o fuera del país, inclusive, si se conocen físicamente o no.

Considero que estamos en el camino correcto hacía la globalización y modernización, ya que algunas autoridades que históricamente han sido formalistas en su totalidad (el Registro público de inmuebles, de comercio, de Propiedad Intelectual, de automóviles) están migrando sus políticas y servicios a las plataformas virtuales, lo que propiciará a que la población se informe y exija que se adecuen los medios necesarios para que la contratación de bienes o servicios, pueda hacerse de forma “inteligente”.