La debida diligencia como garantía de un correcto desarrollo inmobiliario

No solo es una herramienta esencial para los desarrolladores, inversionistas y compradores, sino que también actúa como una garantía para asegurar que los proyectos se ejecuten de forma legal, ordenada y sostenible. La importancia del sector inmobiliario puede analizarse desde tres enfoques fundamentales: el social, el económico y el jurídico.

La oferta y demanda del sector inmobiliario en nuestro país ha sido, históricamente, un área de gran interés tanto para el ciudadano común como para los agentes económicos. En los últimos años, el crecimiento de los desarrollos urbanísticos ha cobrado un protagonismo evidente, debido a un aumento en la necesidad de vivienda, la expansión de zonas comerciales, así como el auge de la inversión nacional y extranjera en este sector.

Esta evolución ha dado lugar a la construcción de diversos proyectos habitacionales, como torres de apartamentos y residenciales, así como centros comerciales de mediana y gran escala.

En este contexto, la figura de la debida diligencia adquiere una importancia vital como mecanismo preventivo, correctivo y organizativo dentro del proceso de un desarrollo inmobiliario. No solo es una herramienta esencial para los desarrolladores, inversionistas y compradores, sino que también actúa como una garantía para asegurar que los proyectos se ejecuten de forma legal, ordenada y sostenible. La importancia del sector inmobiliario puede analizarse desde tres enfoques fundamentales: el social, el económico y el jurídico.

Importancia desde el punto de vista social

Desde una perspectiva social, el desarrollo inmobiliario responde a dos necesidades humanas fundamentales: el acceso a una vivienda digna y la posibilidad de participar en espacios de esparcimiento y consumo.

Importancia desde el punto de vista económico

Desde el punto de vista económico, el sector inmobiliario actúa como un motor de desarrollo. La ejecución de un proyecto inmobiliario ya sea habitacional, comercial o mixto, genera oportunidades de empleo directo e indirecto en diferentes fases: diseño, planificación, construcción y operación. Se requieren arquitectos, ingenieros, abogados, gestores ambientales, obreros, contratistas, administradores y una larga cadena de profesionales y trabajadores.

Además, una vez finalizada la construcción, estos desarrollos continúan aportando a la economía local mediante la instalación de comercios, la prestación de servicios y el pago de tributos. La debida diligencia, en este sentido, permite atraer inversión confiable y sostenible, ya que reduce el riesgo de conflictos legales, sobrecostos o paralización de obras, ofreciendo mayor seguridad jurídica y financiera a las empresas involucradas.

Importancia desde el punto de vista jurídico

Desde el enfoque jurídico, la debida diligencia asegura el cumplimiento de la normativa aplicable en materia registral, urbanística, ambiental y civil. En particular, la opción de someter ciertos desarrollos al Régimen de Condominio, regulado por la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, representa una herramienta fundamental para ordenar el uso de cosas privativas y comunes, garantizando de esta manera la convivencia en espacios compartidos.

Uno de los principales beneficios de este régimen es la posibilidad de establecer un reglamento de administración que regule el uso de áreas comunes, la conservación del inmueble y las obligaciones de los copropietarios como el pago de cuotas para el mantenimiento del condominio. Todo esto fortalece la autosuficiencia del proyecto, previene conflictos y promueve la estabilidad jurídica de la comunidad que habitará el desarrollo.

De esta manera, el cumplimiento de una debida diligencia exhaustiva desde el inicio del proyecto constituye una garantía real de que el desarrollo inmobiliario será ejecutado de forma ordenada, apegado a la Ley y acorde a los intereses tanto del desarrollador como de los futuros propietarios.

Por lo anterior, se hace menester preguntarnos: ¿Cómo garantizar el correcto desarrollo de un proyecto inmobiliario?

La aplicación de una debida diligencia plantea las bases para el inicio de un proyecto urbanístico, lo cual implica realizar una investigación exhaustiva, previa a cualquier inversión o desarrollo de proyectos inmobiliarios. Este proceso no solo busca detectar riesgos legales, financieros o técnicos, sino también garantizar que el proyecto sea viable, seguro y conforme a la Ley. A continuación, se mencionan algunos de los puntos a tomar en cuenta antes de dar inicio a un desarrollo:

Revisión registral y análisis del tracto sucesivo

El primer paso a seguir es realizar una investigación registral detallada del inmueble ante el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Centro Nacional de Registros. Esto permite verificar:

• La titularidad del bien inmueble: que quien se presente como vendedor sea efectivamente el propietario.

• El tracto sucesivo: analizar los antecedentes del inmueble para detectar posibles irregularidades o interrupciones que puedan afectar la legitimidad del título.

• La existencia de gravámenes o limitaciones: hipotecas, embargos, anotaciones preventivas, usufructos, servidumbres o cualquier otro tipo de afectación que condicione el uso o disposición del inmueble.

Esta revisión evita adquisiciones defectuosas y problemas a futuro cuando se quiera iniciar con el proyecto, de igual forma, asegura que el inmueble pueda ser transferido sin problemas, un aspecto importante para cualquier desarrollo.

Diagnóstico técnico y factibilidades del terreno

Desde el punto de vista técnico, se debe realizar un estudio del suelo, incluyendo:

• Análisis topográfico: para determinar la viabilidad de la construcción.

• Factibilidad hídrica, eléctrica y de saneamiento: verificar que existan o puedan instalarse conexiones a servicios básicos.

Este conjunto de estudios asegura que el terreno no solo sea jurídicamente viable, sino también constructivamente apto y en cumplimiento de la normativa ambiental.

Verificación de la situación fiscal y catastral

Es crucial revisar la situación tributaria y catastral del inmueble, incluyendo:

• El pago de impuestos, tasas y/o contribuciones especiales municipales.

• La actualización catastral del inmueble ante el Instituto Geográfico y del Catastro Nacional del Centro Nacional de Registros.

Esto garantiza que la transacción se realice de forma transparente y que no haya obligaciones fiscales pendientes que puedan generar contingencias, asimismo, asegura la presentación y aprobación de planos ante la institución antes mencionada.

Conclusión

Definitivamente nuestro país está apostando por la inversión en el sector inmobiliario, razón por la cual se han aprobado nuevas leyes que promueven su desarrollo, tales como la Ley de Creación de la Dirección de Ordenamiento Territorial y Construcción y las Disposiciones Especiales para la Promoción y el Otorgamiento de Incentivos Fiscales para el Fomento del Desarrollo de Proyectos Inmobiliarios en Altura.

Esto solo refuerza el hecho de la necesidad de implementar procesos como la debida diligencia al momento de querer desarrollar un proyecto inmobiliario, puesto que no debe verse como una demora al inicio del trámite en sí, sino como una garantía integral que previene conflictos, da seguridad jurídica y promueve una inversión responsable. Cumplir con estos pasos no solo protege a quienes desarrollan y compran, sino que también contribuye al desarrollo social, económico y jurídico de nuestro país.