¿Gozan de personalidad jurídica los condominios en El Salvador?

Escrito por: Mario José Costa | Abogado Asociado y Jefe de Corporativo de LatinAlliance El Salvador

Previo a entrar de lleno sobre el tema de la personalidad jurídica de los Condominios en El Salvador, considero pertinente aclarar, los conceptos tanto de Condominio, como de personalidad jurídica.

Doctrinariamente, el Condominio puede definirse como la modalidad de derecho de propiedad por la que su(s) titular(es) tiene(n) por una parte la propiedad exclusiva y singular respecto de una vivienda, apartamento, piso o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y; por la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporción al valor de su unidad.

Jurisprudencialmente, se entiende por personalidad jurídica, aquel instrumento para operativizar o hacer funcionar la condición de sujeto de derecho, es decir, capacidad jurídica para ser titulares de derechos y obligaciones; siendo condicionante para gozar de personalidad jurídica, ser una persona, física o jurídica.

Analizando los anteriores conceptos, es incomprensible que algunos autores aleguen que los condominios gozan de personalidad jurídica, aduciendo que de forma implícita se les reconoce una capacidad jurídica que les permite llevar a cabo actos jurídicos, lo cual no fuera posible, si no contaren con esa capacidad de ser titular de derechos y contraer obligaciones.

Expuesto lo anterior, procedemos a preguntarnos, si conforme a la legislación salvadoreña ¿Los condominios gozan de personalidad jurídica? La respuesta es NO.

Conforme a nuestra legislación, el condominio es una forma de propiedad, constituido por ley (entiéndase la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos) y no una persona jurídica o ente con la capacidad inherente para adquirir derechos y obligaciones, como es el caso de las sociedades mercantiles.

Es muy importante destacar que si bien por la ley antes referida, los condominios deben contar con un Administrador (persona natural o jurídica), cuyas facultades, podemos mencionar entre otras: cumplir y hacer cumplir el Reglamento de Administración respectivo; dar cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de la Asamblea de Propietarios; representar en juicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble, etc.; lo anterior, de ninguna manera, debe interpretarse que los condominios son especies de personas jurídicas, con capacidad para ser titular de derechos y contraer obligaciones.

En virtud de lo anterior, siendo el Condominio un régimen de propiedad sujeto a un tratamiento especial, podemos afirmar que los mismos no tienen por si mismos una personalidad jurídica propia y, por ende, no debe concebirse que un régimen de propiedad, sea susceptible de adquirir derechos y obligaciones, no cumpliendo con la condición, de ser persona.

Ahora, cabe preguntarnos, si la legislación salvadoreña no reconoce en los condominios una capacidad jurídica por sí mismos, ¿Cómo puede llevarse a cabo todo acto jurídico relativo a los condominios?

Con la ausencia o el reconocimiento de la personalidad jurídica de los Condominios, trae diferentes consecuencias y dificultades en la práctica, repercutiendo en todos los ámbitos, tales como: contratación de servicios para el mantenimiento del inmueble sometido bajo régimen de condominio; apertura de cuentas bancarias con las instituciones financieras del país; contratación de empleados al servicio y administración del condominio; contratación de empréstitos o financiamientos; etc.

De acuerdo a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o apartamientos (salvo convenio en contrario), los gastos relativos a las cosas comunes del inmueble, el pago de las primas de seguros, pago de impuestos fiscales o municipales y, en general todo otro gasto indispensable para mantener en buen estado las condiciones de servicio, seguridad, comodidad y decoro; teniendo además, la Asamblea de Propietarios, la administración y conservación de las cosas comunes de los inmuebles y demás facultades que les confiera el Reglamento de Administración respectivo.

En la práctica, un desarrollador de un proyecto inmobiliario o los propietarios en comunidad del inmueble, han optado por distintas alternativas para hacerse representar y valer sus derechos y obligaciones que repercuten sobre el condominio, ante la ausencia de una personalidad jurídica propia y es, la delegar en el Administrador, sea una persona natural o jurídica, las facultades de un apoderado (amplísimas o con limitaciones), para hacer valer los derechos y contraer obligaciones de los propietarios sobre el condominio.  

Asimismo, por lo general, los condóminos o desarrolladores de proyectos inmobiliarios, forman personas jurídicas, tales como una Asociación sin fines de lucro (sujeta a las disposiciones de la Ley de Asociaciones sin fines de lucro) o bien, la conformación de Asociaciones de Desarrollo Comunal (ADESCOS) o en algunos casos, hasta sociedades mercantiles y, a través, de estas entidades, dan una solución legal, para hacerse representar ante terceros o bien, estos últimos puedan ejercer alguna acción legal en contra de los condominios.

Ante estas alternativas, se vuelve necesario adaptar o crear una figura o mecanismo en la ley, para que los propietarios puedan hacerse representar (sea el tipo de Condominio: residencial, comercial o mixto), que permita (con la debida seguridad jurídica), resolver la problemática que se presenta al no tener el condominio personalidad jurídica propia y, así se brinde una solución para la interacción eficiente y jurídicamente viable frente a terceros y con sus propietarios; a manera de ejemplo, obligando por ley a los condominios, a la formación de una entidad para que puedan a través de la misma, adquirir derechos y contraer obligaciones, para lo cual, merecería un análisis sobre cuál de las anteriores figuras ya mencionadas, es la más propicia para ello.