Derechos de vía, servidumbres y expropiaciones

Escrito por: Ricardo Ernesto Rodríguez Sigüenza | Abogado Especialista en Derecho Inmobiliario y Derechos de Vía | Director GRIS DEVELOPERS, S.A. DE C.V.

Todos los grandes proyectos de infraestructura, de interés público, sean de carácter público o privados, como Carreteras nuevas o ampliaciones, Plantas de generación de energía a base de gas natural, solares y eólicas, Presas Hidroeléctricas, Líneas de Transmisión de alto voltaje, entre otros requieren un proceso de adquisición de inmuebles, y procesos de constitución de servidumbres, actividades un tanto complicadas en El Salvador ya que los procesos de aseguramiento de tierras que den certeza jurídica al Estado o inversionista privado presentan muchos retos de carácter legal, técnico y aspectos socioambientales y solo abordándolos con buena planificación el proyecto puede diseñarse y construirse sin ningún contratiempo.

Para nadie es desconocido que la tenencia de tierra en nuestro país es irregular en algunas zonas del país y no obstante que el Centro Nacional de Registros ha avanzado mucho en la última década, todavía existe un gran reto de actualizar el catastro nacional, y me refiero especialmente a las zonas rurales en donde los proyectos de actualización de Catastro presentan poco avance.

Volviendo al proceso de adquisición de los Derechos de Vía y constituciones de Servidumbres, una etapa clave en el proceso de compra de los inmuebles, además de negociar el precio o indemnización justa con el propietario, es el “saneamiento del inmueble”, y es aquí en donde toca enfrentar y superar todos los obstáculos legales que impiden una compraventa que sea inscribible inmediatamente a favor del titular del proyecto, normalmente El Estado o empresa privada. Por lo general en las zonas urbanas, un buen porcentaje de los inmuebles se encuentran hipotecados a favor de bancos del sistema financiero, Cajas de Créditos, y Cooperativas entre otros, muy pocos

embargados, y en las zonas rurales lo más común son las herencias intestadas que datan de muchos años sin resolver por falta de recursos económicos y porque los posibles herederos ya no residen en el país; también encontramos casos de remediciones, particiones, títulos supletorios, y que decir de las famosas “Lotificaciones irregulares o ilegales” que se encuentran en todos los departamentos y que hasta ahora la Asamblea Legislativa a través del Ministerio de Vivienda están tratando de resolver esta problemática en forma definitiva.

Además de aspectos legales, los procesos de compras de los Derechos de Vía y Servidumbres comprenden una etapa técnica de revisión de perímetros, “RP” en la Dirección de Catastro del CNR., y en esa instancia una vez inspeccionado el inmueble y verificado que el plano de afectación llena todos los requisitos exigidos, la Dirección de Catastro emite una resolución aprobando la transacción y hasta entonces se puede continuar con el proceso de compra o constitución de servidumbre, que consiste en el otorgamiento de una compraventa pura y simple del inmueble en su totalidad o una porción; o bien una escritura pública de constitución de Servidumbre de Electroducto o Acueducto, según sea el caso.

Las Normas Internacionales que más se aplican para los procesos de adquisición de Derechos de Vía y aspectos medioambientales han sido dictadas por el Banco Mundial, IFC, BID, BCIE, ameritan su lectura para comprender que todo financista de grandes proyectos de infraestructura condiciona el fiel cumplimiento de sus Normas Operacionales que garantizan los buenos procedimientos para no violentar los derechos de los propietarios y el respeto al medioambiente.

Los procesos de adquisición de los Derechos de Vía en todo el mundo, en principio son similares, y en primera instancia se busca una adquisición voluntaria de la propiedad ya sea total o parcial, recibiendo el propietario una indemnización justa, y oportuna. En caso de haber oposición al proyecto ya sea por la traza o por el precio, las leyes especiales contemplan la adquisición de las tierras por la vía forzosa, acudiendo a una instancia judicial en donde un Juez de lo Civil decidirá sobre la Expropiación del inmueble o la constitución forzosa de la Servidumbre y su respectiva indemnización. Es importante destacar que nuestra Constitución de la República en el Artículo 106 contempla esta figura y establece las reglas a seguir.

Dependerá del tipo de proyecto que se trate, y así encontraremos las distintas leyes especiales que las desarrollan y que debemos aplicar, algunas que podemos mencionar son la Ley de Constitución de Servidumbres de Electroducto para las Obras de Electrificación Nacional, Ley de Carreteras y Caminos Vecinales, Ley de Expropiación y Ocupación de Bienes por El Estado, Ley de creación de ANDA, CEL, CEPA.

Cada una de las leyes mencionadas anteriormente, tienen muchos temas de discusión y considero que la falta de reformas en el tiempo hacen que algunas de estas no sean tan efectivas como deberían, para citar un ejemplo, un proyecto de Carretera puede llegar a detenerse o causar graves complicaciones en el diseño final porque un propietario o poseedor de un inmueble se opone a vender voluntariamente el inmueble, causando muchas pérdidas al Estado y molestias a los ciudadanos que no logran comprender lo complicado que resulta la adquisición de las tierras para los grandes proyectos de infraestructura.

Queda el reto a los legisladores para que todos los proyectos de desarrollo tengan una legislación que faciliten los procesos de derechos de vías, garantizando el respeto de los derechos fundamentales de los propietarios y poseedores de los inmuebles en armonía con el propietario del proyecto y el mismo constructor que resulta afectado en el cumplimiento de sus contratos y muchas veces obligado a recurrir a Arbitrajes por este tema.