El concepto de “escrow” en California

En el mundo post-COVID-19 que todos deseamos, la compra y venta de bienes y raíces, por medio de transacciones internacionales va a continuar. Al mismo tiempo hay una necesidad cultural y legal de tener normas equitativas en transacciones internacionales en la compra y venta de propiedades.

La llegada del 2021 encuentra por un lado al mercado de bienes-raíces en los EUA en una situación dinámica con muchas compras y ventas de casas, y el  refinanciamiento de hipotecas ya existentes, a niveles de interés bajo a pesar de altos niveles de desempleo causados por la pandemia.  Por otro lado, el mayor impacto de COVID-19 en dicho mercado ha sido en la industria hotelera y el turismo internacional, creando el cierre definitivo de hoteles de alta categoría como el Luxe Rodeo Drive Hotel en Beverly Hills.

El mercado de bienes y raíces en los EUA, en el cual el capital extranjero puede participar, ha creado en las últimas décadas grandes oportunidades en la compra y venta de propiedades para negocio en estados como Nueva York y California. Fue dicho mercado que inicialmente creó en la ciudad de Nueva York la millonaria fortuna de la familia Trump y otros como lo relata Michael Cohen, el controversial exabogado de Donald Trump, en el libro “Disloyal” (Skyhorse Publishing 2020).

Pero es al apreciar el mercado de bienes y raíces en otros países de las Américas que se descubren tradiciones y conceptos legales diferentes al teje y maneje de la venta y compra de propiedades en California.  Por ejemplo, en El Salvador se usa el concepto legal de la “alcabala” en dichas transacciones.  Ese concepto legal se remonta a un pasado histórico de más de 500 años cuando los árabes tenían el poder político en Iberia.  Dejo a los abogados en El Salvador que expliquen cómo es que funciona la “alcabala” en el campo de bienes y raíces en su país.

Por muchos años el estado de California ha legalmente requerido en la compra y venta de propiedades un proceso llamado “escrow”.  Este concepto no existe en otros estados en los EUA como Texas.

“Escrow” en California es el proceso por medio del cual una tercera parte neutral que está registrada con agencias gubernamentales, y la cual puede ser una corporación que trabaja en dicha área y que no involucra a ningún abogado y que no representa al vendedor, comprador, o al asesor financiero empleado para obtener el préstamo para la compra de bienes-raíces, verifica u obtiene de una compañía que se especializa en los títulos de una propiedad quién es el verdadero dueño de la propiedad en venta. Que se asegura que el verdadero dueño es quien está vendiendo la propiedad, que confirma que la propiedad está debidamente registrada y libre de recargos y otras deudas, que recibe el dinero prestado en forma de fideicomiso por un banco o asociación financiera para la compra de dicha propiedad. Coordina la firma para la hipoteca de dicha propiedad, recibe el dinero que un comprador aporta en la compra de una casa o un edificio, y que luego registra (con la agencia gubernamental local respectiva) al nuevo dueño de dicha propiedad.

El proceso neutral de “escrow” es elogiable porque sirve para proteger los intereses tanto del comprador como del vendedor, y de sus representantes, y para asegurar que una  propiedad es transferida “libre y transparente” de cualquier recargo o deficiencia legal.   Todo el proceso de apertura y cierre de un “escrow” es por escrito, con cifras claras y precisas.

En California hay diferencias en la forma cómo una compañía de escrow trabaja en la verificación del título de una propiedad y del proceso del fideicomiso del dinero y título en dicho proceso.   En el norte de California una compañía de “escrow” hace ambas funciones, mientras que el sur de California son entidades diferentes que trabajan en dicho proceso. Los costos del trabajo de una compañía de “escrow” es usualmente compartido por un comprador y vendedor de bienes-raíces.

En todo proceso de compra y venta de bienes-raíces en California hay consecuencias para la declaración de impuestos a nivel nacional y estatal. Ver www.ftb.ca.gov y www.irs.gov.

En el proceso de adopción de normas internacionales equitativas en transacciones internacionales de bienes-raíces, la aplicación del concepto de “escrow” en California debería de ser adoptado por países que tienen un alto número de sus connacionales viviendo fuera de sus países, quienes desearían recibir la misma garantía de protección para el consumidor en dichos países en una forma similar en la compra y venta de propiedades que se recibe en California a través del proceso de “escrow”.

Sobre el autor: Edgardo Quintanilla, Esq., de QUINTANILLA LAW FIRM, ALC en Sherman Oaks, California. Es miembro de la Barra de Abogados de California y se especializa en la ley migratoria de los EUA, (818) 986-1295, eqlaw@pacbell.net.