Aspectos importantes sobre la Ley Especial para la Delimitación de Derechos Pro indivisos Inmobiliarios

Escrito por: Adriana Beatriz Morán de Jaimes | Asociada Central Law El Salvador

El pasado 11 de septiembre entró en vigor la Ley Especial para la Delimitación de Derechos Pro indivisos Inmobiliarios, cuyo objetivo principal es delimitar e inscribir como cuerpo cierto, las porciones de los inmuebles que les correspondan a la o las personas titulares de derechos de propiedad en estado de proindivisión.

Antes de enfocarnos sobre los aspectos que aborda esta Ley, es importante mencionar a qué hacemos referencia cuando hablamos de “Derecho Proindiviso”, y es que, en El Salvador, más de 19 mil propiedades se encuentran en estado de proindivisión, lo que indica que muchos salvadoreños son copropietarios de una propiedad, es decir, que son dueños en conjunto con una o varias personas de una parcela , terreno o lote, no pudiendo acotar, determinar o definir qué área o porción le corresponde a cada uno.

Algo que es vital destacar sobre la Copropiedad, es que no genera dominio sobre partes determinadas del inmueble a los copropietarios, sino un derecho de propiedad sobre una parte alícuota o proporcional; y para que un derecho proindiviso se determine, como un derecho de propiedad pleno, es necesario delimitarlo materialmente, para poder reunir así, los tres elementos del derecho de propiedad, los cuales son Uso, Goce y la Libre disposición, y esta Ley Especial trata de concretizar el Derecho de propiedad como tal.

Esta Ley no es la primera en aprobarse en el país, pues en el año 2016 se aprobó una similar, pero de carácter transitorio, caducando sus efectos dentro del plazo de 5 años, venciendo el pasado 15 de julio. La actual ley es una ampliación de la anterior, con algunas novedades, siendo las más destacadas la perpetuidad, e inclusión de los beneficiarios de la reforma agraria, a quienes no contemplaba la anterior ley.

Ahora bien, es importante preguntarnos ¿Cómo se acota o delimita un Derecho Proindiviso?

El acotar un derecho proindiviso, por regla general es a través de la figura de la Partición, la cual se regula en nuestro Código Civil. Pero hay situaciones que impiden realizar el acotamiento por medio de esta figura, Por ejemplo: En la zona oriental y occidental es donde más se presentan estos problemas, debido a los múltiples fraccionamientos de la propiedad, ya sea porque se dejó en herencia un inmueble a 10 personas, y algunos de ellos vivan en el extranjero, hayan fallecido, vendido su derecho, o simplemente se desconozca el paradero, en esos casos la partición se vuelve difícil, pues se necesita que todos estén presentes para poder llevarla a cabo. Es ahí donde esta Ley viene a facilitar estos casos.

¿Por qué es Importante delimitar los Derechos Pro indivisos?

Movilidad en las transacciones jurídicas: El no acotar la porción de terreno a la cual el copropietario es dueño, le hace más difícil poder aplicar a créditos, por no contar con un título de propiedad.

Reconoce y Garantiza el Derecho a la propiedad privada y posesión: El Derecho Proindiviso, existe en abstracto sobre el inmueble con relación al porcentaje que representa, siendo el Estado, el obligado a través de la Constitución de la República a reconocer y garantizar el derecho a la propiedad privada y posesión, a ser protegida en la conservación y defensa de ésta.

Seguridad material: El Derecho Proindiviso, no cuenta con seguridad material, ya que los copropietarios desconocen la parte que les corresponde dentro de la totalidad del inmueble.

¿Quiénes son Beneficiarios de esta Ley?

La presente Ley es aplicable únicamente a los Derechos de propiedad que se encuentren en estado de proindivisión, que cumplan lo siguiente:

No sea posible de conformidad con el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, determinar la totalidad de los copropietarios;

Que, en la matrícula registral, existan cinco o más copropietarios, y se justifique la imposibilidad de ubicarlos a todos, a efecto de realizar la partición del inmueble;

No deseen seguir en estado de proindivisión; y,

Ejerzan posesión sobre una porción acotada del inmueble general.

Es decir, esta Ley no es aplicable a todos los titulares de derechos pro indivisos, únicamente a los que se encuentran en las situaciones antes mencionadas. Así mismo, se excluyen los sometidos a la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos.

Conclusiones

Como hemos mencionado anteriormente, en El salvador existe un considerable número de personas naturales y jurídicas poseedoras de derechos de propiedad en estado de proindivisión,

quienes, a pesar de no desear continuar con dicho estado, no cuentan con las condiciones para iniciar diligencias judiciales o extrajudiciales de partición, para delimitar físicamente sus derechos. Esto genera limitantes jurídicas, como no tener la libre disposición del inmueble, o no acceder a créditos bancarios, por no contar con título propio.

Esta Ley se encarga de brindar certeza jurídica de las propiedades en estado de proindivisión a las familias salvadoreñas, estableciendo un procedimiento que permite delimitar su porción e inscribirla ante el Registro correspondiente, brindado la seguridad jurídica que su porción está inscrita y reconocida por el estado, pudiendo así hacer uso, goce y libre disposición como propietario.

Sin embargo, a pesar que esta Ley será de beneficio para muchos salvadoreños, la misma no solo debe quedar en su aprobación y promulgación, sino que debe estar amparada y respaldada por todo un mecanismo de difusión por parte de las instituciones encargadas, en este caso a través del Centro Nacional de Registros, realizando campañas de capacitación para profesionales del derecho, arquitectos, ingenieros civiles, que son los profesionales involucrados en el proceso establecido por la ley, esto con el objetivo de brindar una solución más integral a las personas que se encuentran en este tipo de necesidades.