Propiedad en condominio nuevos desafíos legales

Escrito por: Roberto Hernández | Socio Director Hominid Abogados

En los últimos meses hemos visto en nuestro país como la Industria Constructiva también se ha vuelto un referente clave para la recuperación económica en el país; según CASALCO, la industria tenía en el radar una inversión cercana a los US$1,200 millones en proyectos que podrían finalizar en el año 2022, entre proyectos habitacionales, hoteleros y centros comerciales y corporativos

Sin duda las restricciones por la Pandemia COVID- 19, los protocolos de bioseguridad, y todos los factores que han rodeado esta nueva realidad han retrasado parcialmente estos proyectos y esto nos llevan a replantearnos que la normativa actual sobre propiedad inmobiliaria por pisos y apartamientos necesita renovarse; esto con el objetivo primordial de facilitar estas inversiones que son claves para el desarrollo de nuestro país.

Nuestra Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, data de 1961, y sus últimas reformas fueron aprobadas a mediados de los setenta; es ahí donde se vuelve imperante la necesidad de una reforma profunda a una ley que hoy en día, es el marco de actuación para muchos proyectos inmobiliarios.

Si bien el COVID-19 no es el motivo para esta renovación, es una ventana de oportunidad para incentivar cambios profundos en las regulaciones; en la manera de operar de las instituciones, los tiempos de respuesta, y los requisitos a cumplir, dado que en los últimos años han surgido nuevos proyectos comerciales, de oficinas, vivienda, uso mixto, hoteles, estacionamientos, y han surgido nuevas modalidades de negocio como el tiempo compartido, los condohoteles, las plataformas de renta por día ( AIRBNB) en los cuales cada inversionista tiene retos muy propios, pero que la mayoría coincidirá en que la arcaica normativa por un lado, y la excesiva tramitología, junto con los vacíos legales, y procedimientos dispersos, sumado el desconocimiento técnico jurídico de los temas en algunas instituciones y la falta de actualización de la normativa dificultan los procesos y retrasan en gran medida la continuación de estos proyectos

Es por esta razón que, como Abogados y actores principales en un proyecto inmobiliario, es necesario tengamos una visión integral del mismo, abarcando desde la adquisición del inmueble en donde de desarrollará el proyecto, hasta la operatividad de este; ya que un Régimen de Condominio y un Reglamento de Administración correctamente estructurado facilitará no solo su comercialización, si no que, permitirá ser un indicativo de éxito del inversionista para la ejecución de futuras inversiones.

Es dentro de esta visión que, a partir de nuestra experiencia en diferentes proyectos de la región centroamericana, hemos podido crear instrumentos jurídicos a la medida para múltiples proyectos inmobiliarios; pero cada día se vuelve más importante que además de estar sus regulaciones plasmados dentro de un Régimen o su Reglamento, nuestra legislación debería de contemplarlos y ser garantes de los mismos,

Constantemente las firmas de abogados especializadas en propiedad inmobiliaria, recibimos consultas sobre la problemática que se ha generado en diferentes condominios del país a raíz de negocios de hospedaje como AIRBNB, versus su exclusividad y seguridad del Condominio, las denuncias por contratos de tiempo compartido, los vacíos que un mal Régimen y Reglamento de administración pueda tener o los abusos de un administrador o un propietario puedan ocasionar ante la falta de una normativa que permita solucionar estos vacíos.

Muchas de estos problemas pudieran solventarse si nuestra ley regula estas actuaciones, los tiempos compartidos el cual permita el uso y disfrute de una unidad vacacional o recreacional de carácter turístico o comercial y de los bienes muebles que en ella se encuentren, así como de sus instalaciones, construcciones, áreas y servicios comunes.

Además de ello es necesario tener en consideración que la operatividad de un Condominio requiere también precisar muchas situaciones, de las cuales un mal Reglamento de Administración se olvida y que pueden ser objeto de disputa como la coexistencia de personas con diferentes costumbres, nacionalidades, creencias, y nuevas realidades que hacen necesario que el Reglamento se diseñe acorde a estas necesidades y realidades.

Esta situación igualmente sucede en los centros comerciales, condominios de uso mixto y de oficinas, donde construir un Reglamento de Administracion, es un proceso que involucra la visión del negocio del desarrollador versus los intereses de sus clientes. Existen muchos centros comerciales cuyo diseño arquitectónico es impresionante, pero todo este esfuerzo queda relegado cuando cuenta con un Reglamento de Administración poco estructurado, en el cual sus Condóminos, con sus visiones independientes y enfocados en sus intereses y sin un marco legal robusto que pueda coadyuvar actuaciones, terminan desnaturalizando los proyectos inmobiliarios y en algunos casos hasta devaluando dichos proyectos.

Consideramos que es necesario adecuar a la normativa con el objetivo de buscar el éxito de los diferentes proyectos inmobiliarios, no solo su fase constructiva, si no en su etapa operativa, haciendo un especial hincapié en:

1. La gobernabilidad de los Condominios;
2. Establecimiento para requerir el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias;
3. Robustecer las facultades coercitivas ante el incumplimiento del reglamento de administración y las diferentes normativas internas de los condominios;
4. Regulación de los tiempos compartidos;
5. Regulación del derecho de las minorías para evitar su mal uso; y
6. Necesidad de actualizar los porcentajes para toma de acuerdos que beneficien el proyecto inmobiliario, ya que actualmente hay una cantidad considerable de estos que, aún y cuando han tenido una importante visión, en el camino han sido abandonados por la falta de instrumentos jurídicos que permitan la toma de decisiones.