El Problema de los Derechos Proindivisos Inmobiliarios en El Salvador

Escrito Por: José Mauricio Cardoza Hernández | Registrador Jefe del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca San Miguel CNR

Los derechos proindivisos son derechos que se comparten entre dos o más personas. La proindivisión es un estado normal en la vida de mucha personas, especialmente en el ámbito del derecho sucesorio. Sin embargo, en El Salvador al hablar de proindivisión inmobiliaria, casi siempre se hace referencia a problemas jurídicos complejos, en especial en algunas zonas del país.

La causa proviene de la misma histórica formación económica social de la región. Desde la época colonial y en la post independencia, se conformaron grandes haciendas de propietarios únicos, las cuales al ser heredadas, generalmente por muchos herederos, se convertían en bienes proindivisos, teniendo como única alternativa para romper con esta situación jurídica, la “partición” judicial o voluntaria.

No obstante, y por alguna razón que desconocemos pero podemos inferir, los herederos de haciendas prominentes, deciden no realizar la partición de dichas heredades. De esta manera, muchas haciendas entre los años de 1800 a 1900, fueron transferidas a manera de derechos de forma fraccionada.

Así por ejemplo: el hacendado que había heredado originalmente una prominente propiedad a sus diez hijos, transfiere una décima parte del derecho de propiedad a cada uno de ellos, a quienes llamaremos la primera generación.

Si uno de estos herederos, de la primera generación, fallece y transfiere su derecho a siete herederos, a quienes llamaremos: la segunda generación. Cada hijo recibe la séptima parte de una décima parte.

Entonces, si uno de estos propietarios de la segunda generación de proindivisos, fallece y hereda a sus cinco hijos el derecho que le correspondía, ese derecho será dividido a su vez entre cinco partes. Por lo tanto: en esta tercera generación, cada heredero obtendría una quinta parte de la séptima parte de una décima parte. Y así, sucesivamente. Imaginemos esta dinámica por alrededor de doscientos años.

Si bien es cierto, estos derechos proindivisos pueden ser expresados en fracciones, también pueden ser expresados en términos porcentuales con decimales. Esto último, se introduce como exigencia en el Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de 1986, por lo que, es frecuente apreciar en la redacción de los instrumentos antiguos, que el contenido de los derechos se expresaba a través del sistema de números quebrados o fraccionales, muchas veces, incluso fraccionando las fracciones, como se ha ejemplificado.

Es por eso, que en antiguas inscripciones del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, se tienen instrumentos redactados de la siguiente manera: “…Que el vendedor es dueño de una quinta parte de una séptima parte de una décima parte” o bien: “…es dueño de un quinto de la séptima de un décimo”, y aun: “…la nonagésima parte de un décimo del quinto de una novena parte proindivisa”.

Entendiéndose que se trata de un derecho proindiviso que está sumamente fraccionado y que a lo largo de muchos años se ha venido dividiendo más y más.

Evidentemente está redacción, a primera vista es bastante simple, pero encierra una complejidad fraccional tal, que necesariamente debe resolverse por medio de un complejo estudio registral de antecedentes; a fin de determinar si esas fracciones son correctas y su respectivo equivalente porcentual.

Los ejemplos anteriores fueron más comunes de lo deseado en la práctica, en especial en ciertas zonas del país, propiciado esto por el sistema de inscripción en folio personal. El cual, tenía la característica de realizar las inscripciones en libros, lo que implicaba que cada titular tuviese un número de inscripción particular, y no en base al inmueble sobre el cual se inscribían derechos.

Con la entrada en vigencia de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en 1986, se instauró el sistema registral de folio real, lo que implicaría la migración de las inscripciones de folio personal para crear una sola matrícula para cada parcela o finca, a fin de que todo instrumento que se relacione con un determinado inmueble sea inscrito bajo la misma matricula. Ello permite tener la información de manera unitaria y completa.

No obstante, en el caso de derechos proindivisos, esta migración implicaba el traslado de cientos de inscripciones. Una por cada propietario, lo cual, en sí, no sólo presenta el problema de tener que investigar fracciones de derechos hasta su origen, sino también, el evidente problema de encontrar inscripciones sumamente deterioradas, ya que los derechos proindivisos son bastante antiguos.

Otro problema importante, surge a raíz de no ser requisito necesario que cada proindivisario consulte al resto de coparticipes para enajenar su respectivo derecho, de conformidad al artículo 1616 del Código Civil, cada tradente transfiere lo que considera la fracción que le corresponde, de tal manera que al no tener la información de forma unitaria, muchos notarios, al elaborar los documentos de transferencias de derechos proindivisos, no citaban el porcentaje o la fracciones correcta de derechos en relación al todo, por lo que al sumar la totalidad de inscripciones, raras veces coincide con el 100% de la unidad.

Esta serie de problemas de carácter histórico, ha impedido la fluidez del tráfico inmobiliario de los derechos proindivisos. Es por ello que surge la actual Ley Especial para la Delimitación de Derechos Proindivisos Inmobiliarios, la cual contiene soluciones de carácter especial para estos problemas excepcionales e históricos de la propiedad inmobiliaria, la cual, esperamos, sea una solución a problemas históricos en nuestro país.