El arte de la industria de la construcción en El Salvador – Edición #86

Digo que es un arte, porque no es fácil para un empresario salvadoreño sacar adelante un proyecto urbanístico de cualquier clase, sea grande o pequeño, ya que requiere conocimientos en la materia, inversión importante de recursos, asesoría técnica y legal correcta y, ante todo, perseverancia hasta ver concluido el proyecto y obtener los frutos de su trabajo.

FASE INICIAL

Todo comienza con un terreno que llene las expectativas, en una zona con potencial de desarrollo y plusvalía, susceptible de obtener las factibilidades necesarias de las autoridades competentes. Es decir, que sea urbanizable y de atractiva comercialización, a fin de obtener los fondos necesarios para su desarrollo.

Lo primero que debe hacer el desarrollador al encontrar el terreno ideal, es verificar en el Registro de la Propiedad correspondiente, la situación jurídica del inmueble, la legitimidad de su propietario y si está libre de gravámenes y presentaciones, de manera que pueda ser adquirido sin problemas.

Por lo general, dichos terrenos requieren ser previamente reunidos o remedidos a través de Diligencias Notariales y con la ayuda de un perito, para que su perímetro corresponda a su cabida o medida real, lo que implica presentar un plano cumpliendo con los requisitos del Catastro del Centro Nacional de Registros (CNR), para su aprobación, antes de protocolizar la escritura que fuese necesaria.

Los planos técnicos de la urbanización, edificio de apartamentos, locales comerciales o de otra modalidad de desarrollo urbanístico que se pretenda construir, deben ser presentados a la OPAMSS o su equivalente, para obtener la calificación del lugar, la línea de construcción y todos los permisos de construcción. Me refiero a planos estructurales, diseño arquitectónico, plano eléctrico, plano hidráulico, etc., autorizados por profesionales especialistas. También interviene en esta fase administrativa y de aprobaciones la Alcaldía Municipal del lugar donde éste se desarrollará.

En algunos casos, dependiendo del tamaño del proyecto, el lugar de ubicación o del impacto que puede generar en el medio ambiente, como la tala de árboles, contaminación de mantos acuíferos, etc. se requiere la elaboración de un Estudio de Impacto Ambiental, realizado por un especialista y aprobado por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales (MARN).

El proyecto debe contar con factibilidad de servicios básicos de energía eléctrica, así como de agua potable, sistema de descarga de aguas lluvias y de aguas negras aprobados por ANDA o, en defecto de ésta última, expresar si se manejará a través de sistema de fosas sépticas, de un pozo de absorción y/o tratamiento de desechos sólidos. Siempre existen alternativas, pero ello implica más inversión y el cumplimiento de más requisitos y aprobaciones para el desarrollo del proyecto.

En el caso de aquellos proyectos que se someten y aprueban bajo el Régimen de Condominio, hay que elaborar y otorgar una escritura de desmembración en cabeza de su dueño, lo cual implica una descripción de cada uno de los apartamentos y/o locales, de los estacionamientos, de las áreas comunes, calles, áreas recreativas o de uso futuro, con apartamento, local y/o área descrita, según corresponda.